Måste man verkligen anlita en reliningkonsult i samband med relining i fastigheten? Nej. Självklart måste man inte det. Men det innebär inte att det är rätt beslut att låta bli.
”Det låter dyrt.” tycker bostadsrättsföreningen. ”Varför ska vi betala ännu mer för en konsult än vad vi redan behöver betala för själva arbetet?” Och entreprenörerna å sin sida, alltså företagen som ska utföra själva reliningen, tycker såklart att vi mest är i vägen (i alla fall tills de har jobbat med oss första gången och insett fördelarna). De vill ju köra sitt projekt, på sitt sätt, med sina metoder utan någon som lägger sig i. Snabbt, enkelt och smärtfritt och stora guldgruvan.
Det svåraste med konsultjobbet är att nå ut till bostadsrättsföreningar och få dem att förstå varför det är viktigt att anlita oss som experter i reliningprojektet.
Ni investerar i erfarenhet
Styrelsemedlemmar i bostadsrättsföreningar, förtroendevalda av sina medlemmar, såväl som fastighetsägare har ett stort ansvar när det gäller att fatta ekonomiska och hållbara beslut för framtiden. Då är det såklart extra viktigt att man har rätt ingångsvärden för att inte känna sig översvämmad.
I ett reliningprojekt är det viktigt att man har någon som representant på sin sida. Alltså någon som representerar dig som beställare. Någon med kompetens och lång erfarenhet inom branschen. Som inte jobbar med något annat än just relining. Inte byggprojekt. Inte ens stambyten. Bara relining. En riktig reliningexpert som varit med sedan relining gjorde sitt intåg i Sverige.
– Onödigt! Vi har kompetens i vår styrelse.
Som bostadsrättsförening har ni bestämt er för att köra projektet själva och spara in på konsultkostnaden. Karin eller Kalle som sitter med i styrelsen arbetar som projektledare på Volvo och är vana vid att köra projekt. De säger: ”Hur svårt kan det vara?”
Nej, precis. Att driva ett projekt är inte så svårt – det är ungefär samma sak i vilken bransch som helst. Men att ha specialistkunskap inom relining – DET är ovanligt och precis lika nödvändigt. Dessutom är både Karin och Kalle upptagna på dagtid med sina vanliga jobb, vilket gör att det blir extra svårt för dem att hänga med i entreprenörens arbete.
Säg t ex att ni redan fått en offert på relining i er fastighet. Hur vet ni t ex att det är rätt pris? Vad exakt är det ni köper, dvs vad lägger ni pengarna på? Står det specificerat hur arbetet ska utföras? Vilken metod som ska användas och med vilken produkt? Hur ska entreprenören göra med grenarna mot kök och badrum? Hur gör ni med alla brunnar och badrumsgrodor som kanske inte kan relinas med samma metod som ledningarna?
Det är inte slut där. Vad har ni för krav på eventuella skyddsrum? Finns det andra verksamheter i huset som inte kan störas med avstängningar eller buller? Äldreboende? Förskola? Gym, som måste ha tillgång till vatten och avlopp? Eller en tandläkare med potentiellt miljöfarlig verksamhet. Där kan man inte hantera eller demontera rör hur som helst utan att sanera först…
Listan på saker att ta hänsyn till kan göras HUR lång som helst.
Att veta är bättre än att gissa
Det är lätt att bli överkörd eller att överbetala stora summor i en bransch man inte förstår sig på. Att ha regelbundna byggmöten som följer upp, diskuterar och tar beslut om kommande åtgärder är lika viktigt som platsbesök för att se att arbetet fortskrider enligt plan.
Och i de fall arbetet INTE fortskrider enligt plan, t ex på grund av ett oväntat problem i fastigheten som inte kunde förutspås, då agera som smörjmedel mellan beställare och entreprenör och medverka till en lösning som fungerar för båda parter.
Ansvaret för fastigheten vilar på dina axlar
Som styrelsemedlem är det också lätt att missa vilka skyldigheter (och rättigheter!) man som beställare har. Ta en sådan sak som arbetsmiljöansvar t ex. Hur ska ni hantera det? Eller lagen om ID06. Hos Skatteverket måste du som byggherre anmäla byggarbetsplats och det måste finnas elektronisk personalliggare över vilka som är verksamma på arbetsplatsen samt när de slutar och börjar varje pass. Glöm inte brandskyddsansvaret! Här handlar det mycket om heta arbeten såväl som säkert vatten.
Men lugn, allt det här har vi som reliningkonsulter koll på. Vi ser också till att ni får de garantier ni har rätt till, samt efterföljande besiktningar som verifierar att reliningen är utförd på rätt sätt och hållbar över tid.
Kasta inte pengar i sjön
Det finns många exempel på där vi som reliningkonsulter sparat stora summor åt bostadsrättsföreningar som anlitat oss. Det kan vara tillfällen där det t ex varit lämpligt att byta ut vissa delar mot en enklare lösning och där vi fått påminna entreprenören om kostnadsbesparingen som ska räknas av. Eller det konstanta förhandlandet där entreprenören velat skicka ÄTA-faktura (ändringar, tillägg och avgående arbeten) men där vi påmint om att detta redan täckts upp i den Tekniska RAM-beskrivningen eller de Allmänna Föreskrifter vi skrev långt innan projektet startade.
Vikten av att vara med från start
Om vi får vara med redan från början så kan vi hjälpa er att se vad som faktiskt behöver åtgärdas. Samtidigt gör vi en kostnadsuppskattning på vad relining borde kosta i fastigheten. Vi kallar det förundersökning. Därefter kan vi hjälpa er att göra en upphandling där vi ställer rätt frågor och tvingar entreprenören att lämna ett detaljerat anbud, som vi redan i det läget kan avgöra rimligheten på. Att hamna på rätt prisnivå från start är viktigt.
Men, entreprenören måste tjäna pengar!
Ja, så är det faktiskt. Som reliningkonsult är det viktigaste jobbet att se till att reliningen blir utförd till rätt pris, med noggrannhet, på rätt sätt, med rätt metod och enligt tidsplan. Det är mest hållbart och ekonomiskt på sikt för er som beställare.
Bostadsrättsföreningen ska absolut inte betala för mycket för utförd relining, men inte heller för lite. Det är viktigt att ha en entreprenör som tjänar pengar eftersom de annars inte kommer att utföra ett bra arbete. Gå till dig själv – skulle du vilja jobba utan rätt betalning?
Vårt mål är att se till att slutprodukten är ett bra resultat där båda parter är nöjda.
Så, vad kostar en reliningkonsult?
Hur långt är ett snöre? Nej, jag skojar bara. Självklart så är det svårt att exakt prissätta den totala kostnaden för en reliningkonsult på förhand. Det vet man ju först när projektet är slutfört. Men vi brukar räkna med någonstans mellan 5-10% av reliningprojektets totala kostnad i konsultkostnad. Det kanske låter mycket, men faktum är att vi sparar in minst lika mycket åt bostadsrättsföreningen genom att hålla nere totalpriset. En ordentlig upphandling (med rätt kontraktssumma från början!) genererar inte heller lika många ÄTA-fakturor. Så är det bara.
Kontroll, garantier och trygghet får ni på köpet!
Kontakta oss direkt så kan vi hjälpa er i ert kommande reliningprojekt. Har ni har kört fast i en redan startad relining? Oavsett var ni befinner er, så kommer Peter gärna förbi och pratar om relining och svarar på de frågor ni kan tänkas ha. Det han inte vet om relining är inte värt att veta.
Vi finns i Göteborgsområdet men tar uppdrag från Skåne till Uppland. (Vår trevligaste kund finns i Linköping! Eller är det du?)
Vi hörs!
Ps. Lågkonjunktur, inflation, skenande elpriser och relining på det? Vi vet att det är tufft just nu, men tyvärr blir det inte billigare av att man väntar. Gå på toaletten måste alla göra oavsett det ekonomiska världsläget och ju mer ni skjuter avloppsproblemen på framtiden, desto dyrare blir det.
Vi kan hjälpa er att lägga upp en plan på hur och i vilken ordning ni kan utföra avloppsrenovering så att det blir så ekonomiskt som möjligt. Att anlita oss för att göra en förundersökning innebär inte att ni måste göra allt på en och samma gång. Tvärtom, vissa saker kanske kan vänta där andra är mer av akut åtgärd.
Det bästa sättet att förutsäga framtiden, är att skapa den.
Abraham Lincoln
