Våra tjänster

Klicka på rubrikerna för att läsa mer om varje del.

1. FÖRUNDERSÖKNING

Vikten av att göra en förundersökning

Att börja med en förundersökning inför en relining är oftast viktigt för att finna det faktiska behovet. Man kanske redan vet att en renovering är nödvändig men man förstår inte hur entreprenaden påverkar de boende, vilka kostnader det innebär eller om man ska renovera mer än själva avloppet samtidigt.

 

Andra frågor kan vara hur mycket öppningar som måste göras i väggar och golv eller om ledningarna under källargolvet måste renoveras. Det finns också olika metoder av relining som lämpar sig olika bra i olika situationer.

Vad kostar relining?

Förundersökningen innebär svar på mängder av frågor som kommer att ge styrelsen i er förening eller fastighetsägaren möjlighet att fatta rätt beslut om kommande åtgärd.

“Om någon hade talat om för mig att jag inte skulle kunna göra säkra omkörningar eller att jag kommer att behöva ta en annan väg eftersom min bil inte klarar av de branta backarna, så hade jag köpt en bättre motor redan från början. Nu blev det både dyrt och omständligt att byta i efterhand, speciellt eftersom bilhandlaren dessutom tog extra betalt för att snabbt kunna lösa mina problem. Onödiga pengar som kunde satsats på annat.”

Så fungerar det här med, fast det är lite mer komplicerat. Med en genomarbetad förundersökning, får man inte bara reda på vad behovet faktiskt är, utan man kan också lämna ett riktigt bra och detaljerat underlag inför en upphandling.

 

Ju fler förutsättningar man kan redovisa på förhand, desto färre kostnader tillkommer under själva entreprenaden, kostnader som då blir extra dyra eftersom de är oplanerade, precis som med motorbytet i exemplet ovan.

 

Att göra en förundersökning minskar risken för obehagliga och dyra överraskningar samtidigt som vi håller nere totalkostnaden. Kort och gott; en investering som lönar sig i slutändan.

2. UPPHANDLING

En upphandling specifik för er fastighet

Vid en upphandling inför relining tar vi hjälp av resultatet i förundersökningen och skapar ett förfrågningsunderlag med så många parametrar som möjligt. Det innebär att anbudsgivaren inte behöver ta lika mycket höjd för osäkra riskmoment som de normalt måste göra då de inte vet de exakta förutsättningarna i fastigheten.

 

På det sättet håller vi nere entreprenadens totalpris och undviker även risken för att entreprenörerna lägger ett alldeles för lågt bud av konkurrensskäl. Det lägre anbudet kompenseras i ett senare skede genom dyra och oväntade ÄTA-arbeten*.

Den här typen av arbete kräver en hel del dokumentation, som t ex allmänna föreskrifter och teknisk rambeskrivning vilket är referensverk med texter som beskriver krav på material, utförande och färdigt resultat för arbeten i byggbranschen. Kraven är sådana som branschen uppfattar som god praxis, accepterad kvalitet, beprövad teknik och fackmässigt utförande.

 

Dessa texter är i sin tur samordnade med de Allmänna bestämmelserna AB, ABT och ABK som tillsammans med garantier blir gällande genom att åberopa detta i ett kontrakt mellan entreprenör och beställare samt konsult och beställare. Andra saker som ofta glöms bort i sammanhanget är vilket ansvar föreningen eller fastighetsägaren har som byggherre. Entreprenader ska idag anmälas till skatteverket, det finns krav på ID-06 och arbetsmiljösamordning samt brandskydd med mera.

 

När kompendiet (anbudsförfrågan) är färdigt skickas detta, tillsammans med aktuella ritningar och filmer, ut till den eller de entreprenörer som är med i upphandlingen. Entreprenörerna behöver därefter få fastigheten visad för att bilda sig en egen uppfattning om rörrenoveringen. De går sedan tillbaka till kontoret, räknar på jobbet och sammanställer sedan en offert som skickas in några veckor senare.

 

När anbuden inkommit sammanställs dessa. Vi visar på skillnader och får er att förstå precis vad det är entreprenören erbjuder och vad som ingår i deras anbud i jämförelse med vår anbudsförfrågan.

 

Vi gör en rekommendation på lämplig entreprenör men det är alltid beställaren, fastighetsägaren eller styrelsen i bostadsrättsföreningen som fattar det avgörande beslutet.

3. PROJEKTLEDNING

Entreprenören och beställaren har nu skakat hand och skrivit på ett kontrakt och reliningentreprenaden påbörjas. Rollen som projektledare innebär att vara smörjmedlet mellan entreprenör och beställare; i de flesta fall en styrelse eller fastighetsägare som oftast inte har samma specialistkompetens i frågor som rör byggnation, fastighetsrenovering och relining – men ibland även bland mer erfarna beställare.

Projektledaren finns nära beställaren och har en viktig rådgivande funktion, med kompetens om både det finstilta och det handgripliga. Som beställare kan ni se projektledaren som er förlängda arm. Han ska väga fördelar mot nackdelar och hjälpa er att fatta bra beslut. Genom projektledaren ska ni kunna driva entreprenaden inom planen för tid, budget och kvalitet.

 

Betydelsen av bra kommunikation är ovärderlig. Alla parter måste få den information de behöver i rätt tid. Med öppen och rak kommunikation undviker vi många fallgropar. Projektledaren är en nyckelperson som organiserar och leder byggmöten under entreprenaden och ser till att alla berörda parter tar del av de ändringar som görs.

 

Förutom att ta rätt och snabba beslut under pågående entreprenad som i sin tur minimerar ÄTA-arbeten (ändringar, tillägg, avgående) så håller projektledaren kontroll på att entreprenören håller sig till budget och avtalad plan. Slutsats – med en erfaren projektledare sparar man både tid och pengar.

4. FÖRVALTARSTÖD

Då de flesta av våra uppdrag berör bostadsrättsföreningar med en styrelse som utgörs av ägarna till bostäderna, så finns det ändå en mängd fastigheter där det redan finns en professionell beställare. Hos fastighetsförvaltarna finns människor med en rad viktiga kompetenser som behövs för att förvalta fastigheten. Det som däremot brukar saknas är spetskompetens inom specifika områden, i det här fallet relining.

 

Här kan vi vara ett stöd till fastighetsägare och större fastighetsbolag. Vi kompletterar den befintliga kompetensen vid t ex upphandlingar och projektledning. Det kan vara som rådgivare i vissa frågor eller praktiskt arbete i vissa delar av projektet.